Amministratore condominiale: quando decade?

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Amministratore condominiale: quando decade?

Oltre che per scadenza del mandato o dimissioni, l’amministratore condominiale decade anche per revoca dell’incarico o quando la nomina è nulla.

L’amministratore condominiale non convoca mai l’assemblea? Si disinteressa dei problemi del condominio? Da anni non presenta il rendiconto e non ti permette di verificare pagamenti e fatture? Chi si trova in queste situazioni si sente spesso impotente, quasi ostaggio del proprio amministratore.

In realtà, i condomini hanno tutti gli strumenti per difendersi. L’amministratore condominiale non è il padrone del condominio e se non adempie bene ai suoi doveri può decadere dall’incarico e sostituito con un nuovo amministratore. L’assemblea dei condomini, appositamente convocata, può revocare l’amministratore in ogni momento, anche senza un motivo specifico.

Ti starai chiedendo: e se l’amministratore non convoca l’assemblea proprio per evitare la revoca? Non è un problema. Si può sempre ricorrere al giudice per farlo decadere dall’incarico. Ricorda poi che l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea ogni volta che ne fanno richiesta almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. Ma procediamo con ordine e vediamo quando decade l’amministratore condominiale.

Durata e termine dell’incarico

L’incarico di amministratore condominiale decade per:

  • scadenza del mandato;
  • assenza dei requisiti richiesti per svolgere l’incarico;
  • dimissioni;
  • revoca dell’incarico.

Ricordiamo che l’amministratore è nominato dall’assemblea dei condomini. Passato un anno dalla nomina, l’incarico s’intende rinnovato per un altro anno, salvo diversa decisione dell’assemblea. Per gli anni successivi occorre invece la conferma (espressa o tacita) dell’incarico da parte dei condomini.

In tutti i casi di cessazione (salvo il caso di decesso o impossibilità assoluta) l’incarico è prorogato e l’amministratore deve continuare a svolgere le proprie funzioni fino alla nomina del nuovo amministratore [1].

Requisiti richiesti per fare l’amministratore

Chi vuol fare l’amministratore, infatti, deve essere in possesso dei seguenti requisiti di onorabilità [2].

  • godimento dei diritti civili;
  • assenza di condanne penali odi misure di prevenzione definitive;
  • non deve essere interdetto o inabilitato;
  • il suo nome non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari.

Se l’amministratore non possiede uno o più requisiti al momento della nomina oppure uno di questi viene meno durante l’incarico, l’amministratore decade. In pratica, la sua nomina è nulla: ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

Oltre ai requisiti di onorabilità, sono richiesti anche requisiti di professionalità:

  • il possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • la frequenza di un corso di formazione iniziale
  • aggiornamento professionale periodico.

L’assenza o perdita dei requisiti professionali non determina la cessazione automatica dell’amministratore, che però potrà essere revocato dell’incarico da parte dell’assemblea o del giudice, anche su iniziativa del singolo condomino.

Le dimissioni dell’amministratore 

L’amministratore può rinunciare all’incarico in qualsiasi momento dandone comunicazione all’assemblea dei condomini [3]. L’amministratore può dimettersi anche senza un motivo specifico. In tal caso, però, il condominio può chiedergli il risarcimento dei danni eventualmente subiti a causa delle sue dimissioni senza giusta causa.

L’amministratore impossibilitato

Può accadere che l’amministratore non possa proseguire l’incarico per grave impedimento (ad esempio, in caso di decesso o grave malattia). In questi casi, ciascun condomino può convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Se però l’amministratore impossibilitato è comunque in grado di svolgere anche provvisoriamente le sue funzioni, deve convocare lui l’assemblea per la nomina del suo successore [4].

La revoca

E veniamo alla revoca. L’amministratore condominiale può essere revocato in ogni momento dall’assemblea [5]. La revoca può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condominio, nei casi previsti dalla legge.

Ci sono quindi due tipi di revoca:

  • la revoca deliberata dall’assemblea;
  • la revoca disposta dal giudice.

La revoca assembleare

L’assemblea può deliberare la revoca dell’amministratore in qualsiasi momento (per assurdo, anche il giorno dopo la nomina), con le stesse maggioranze previste per la nomina. L’assemblea deve essere convocata dall’amministratore. Se si rifiuta di convocarla, ad esempio perché non la ritiene necessaria o per evitare di perdere l’incarico, i condomini possono obbligarlo a farlo. Ecco come.

Almeno due condomini, che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (167 millesimi di proprietà), devono inviare all’amministratore (preferibilmente tramite posta elettronica certificata, raccomandata a/r o consegna a mano) una richiesta scritta di convocazione dell’assemblea, indicando l’ordine degli argomenti da discutere. Se l’amministratore non provvede a convocare l’assemblea entro dieci giorni dalla richiesta, i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione e, quindi, deliberare la revoca dell’amministratore e la nomina del successore.

Ci vuole un motivo per far decadere l’amministratore?

Come per le dimissioni, anche per la revoca non serve una giusta causa. L’assemblea può rimuovere l’amministratore anche senza un motivo specifico. Tuttavia, è sempre consigliabile giustificare la revoca, altrimenti l’amministratore potrebbe chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dell’interruzione anticipata dell’incarico [6]. Danni che, comunque, dovrà provare in giudizio.

Eccovi un suggerimento. In generale, tutti i casi elencati nel paragrafo successivo costituiscono altrettanti motivi che giustificano la revoca. Pertanto, se l’assemblea revoca l’incarico per uno di questi casi, l’amministratore non potrà chiedere alcun risarcimento.

La revoca giudiziale

Oltre che dall’assemblea, l’amministratore può essere revocato dal giudice quando si rende responsabile dei seguenti gravi inadempimenti previsti dalla legge [7]:

  • quanto non ha comunicato all’assemblea dei condomini di aver ricevuto una citazione in giudizio oppure un provvedimento che non rientra nelle sue competenze;
  • se non presenta all’assemblea dei condomini il bilancio della sua gestione;
  • nei casi di gravi irregolarità, di cui il codice civile ci fornisce un elenco esemplificativo:
    • omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore e negli altri casi previsti dalla legge
    • mancata esecuzione di provvedimenti del giudice o amministrativi e di deliberazioni dell’assemblea
    • mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale
    • confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condominii
    • cancellazione dai registri immobiliari delle garanzie a tutela dei diritti del condominio per un credito insoddisfatto
    • omessa azione per la riscossione delle somme dovute dal condomini morosi;
    • mancata tenuta o aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità
    • mancata comunicazione, al condomino che ne faccia richiesta, dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle relative liti in corso;
    • omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali, del codice fiscale o, si tratta di società, della sede legale e della denominazione, del locale ove si trovano i registri e dei giorni e delle ore in cui ogni interessato può prenderne visione ed estrarne copia;
  • nei casi di gravi irregolarità fiscali
  • in caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale.

L’amministratore revocato dal giudice non può più ricoprire l’incarico nello stesso condominio [8]. In caso contrario, la nomina è nulla.

Gravi irregolarità fiscali e mancata apertura del conto condominiale

Attenzione, perché nelle ultime due ipotesi sopra elencate i condomini dovranno prima chiedere la convocazione dell’assemblea per revocare il mandato. Solo in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, potranno rivolgersi al giudice.

Ad esempio, se si vuole far decadere dall’incarico un amministratore che non apre e/o non utilizza uno specifico conto corrente intestato al condominio, si dovrà prima convocare l’assemblea; in caso di mancata revoca, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria [9].

Il procedimento

Il ricorso per la revoca si presenta al Tribunale territorialmente competente.

Nel ricorso bisogna illustrare i motivi per i quali si chiede la revoca, allegando tutta la documentazione utile per consentire al giudice di valutare la sussistenza o meno delle inadempienze o gravi irregolarità che abbiamo elencato prima. Il ricorso può essere presentato anche da un solo condomino e, purché adeguatamente motivato, può essere presentato anche se l’assemblea ha deliberato la conferma dell’amministratore

Nel procedimento di revoca davanti al giudice non è obbligatoria la partecipazione di tutti i condomini. È sufficiente la presenza dell’amministratore e del ricorrente. Il Tribunale provvede in camera di consiglio: ascolta le ragioni delle parti e decide con decreto motivato se accogliere o rigettare la domanda [10]. Contro il decreto del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d’appello entro dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione. È ammesso anche il ricorso per cassazione, anche se non tutti sono d’accordo [11].

Per revocare davanti al giudice serve l’avvocato?

Il condomino che vuole presentare ricorso per la revoca dell’amministratore deve farlo con l’assistenza di un avvocato [12], a cui dovrà pagare l’onorario.

Nei casi di revoca per casi di gravi irregolarità fiscali oppure per mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale, la legge prevede il risarcimento delle spese legali a favore del condomino ricorrente, da parte degli altri condomini che non hanno partecipato al giudizio. Questi potranno poi recuperare quanto pagato rivalendosi contro l’amministratore revocato.

Mediazione prima della revoca?

Ultima cosa da ricordare. In tutte le controversie condominiali, prima di rivolgersi al giudice, è obbligatorio tentare di mediare e trovare un accordo transattivo [13]. Questa regola vale anche per la revoca giudiziale dell’amministratore condominiale. Pertanto, bisognerà prima invitare l’amministratore davanti a un organismo di mediazione abilitato [14]. Se l’amministratore non si presenta o l’accordo non si trova, si potrà presentare ricorso al giudice. Questo è quanto afferma la giurisprudenza, anche se non si comprende come si possa conciliare una questione del genere. Ma questo, eventualmente, sarà un problema del mediatore.

Fonte: Laleggepertutti

 

2018-01-14T21:31:48+01:00