Le dieci cose da sapere prima di comprare un immobile o un’azienda. Il Deposito prezzo e somme al Notaio.

//Le dieci cose da sapere prima di comprare un immobile o un’azienda. Il Deposito prezzo e somme al Notaio.

Le dieci cose da sapere prima di comprare un immobile o un’azienda. Il Deposito prezzo e somme al Notaio.

La Legge 4 agosto 2017 n. 124, “Legge annuale per il mercato e la concorrenza”, ha previsto delle importanti garanzie per le parti che vogliano acquistare un immobile o un’azienda, in particolare ha previsto che le parti possano richiedere di depositare il prezzo o altre somme al notaio a garanzia dei determinati eventi collegati alla vendita.

Capita spesso che il potenziale acquirente di un bene voglia avere garanzie relative alle qualità del bene o ad imprevisti o rischi che possano coinvolgere il procedimento di vendita che va dalle trattative fino alla trascrizione dell’atto nei Registri pubblici.

Oggi, con il deposito prezzo e somme al notaio, molti di questi rischi possono essere gestiti in modo efficace per aumentare la sicurezza della contrattazione.

La legge ha previsto tre depositi:

• Deposito di tributi. La prima ipotesi riguarda il versamento dei tributi di cui il notaio sia sostituto o responsabile d’imposta o comunque di spese anticipate relative ad atti soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale. Questo deposito è obbligatorio a differenza degli altri due che sono facoltativi, in realtà questo deposito già avveniva prima, di prassi, in sede di stipula degli atti, ma cambia la normativa a tutela dei clienti.

• Deposito Somme e Valori per atti stipulati o da stipulare. La seconda ipotesi riguarda le somme che siano depositate presso il notaio e vadano annotate in un Registro che si chiama Registro somme e valori, connesso ad atti stipulati o da stipulare o per incarichi dell’Autorità giudiziaria.

• Deposito prezzo. La terza ipotesi è il cosiddetto deposito prezzo che introduce un potenziale e radicale cambiamento nella contrattazione immobiliare e aziendale.

Queste forme di deposito sono accomunate da alcune garanzie per le parti. Vediamole nel dettaglio:

• un conto dedicato: il notaio dovrà provvedere a versare queste somme in un conto dedicato in modo che non ci possa essere confusione tra le somme depositate e denaro personale del notaio. Il notaio sarà soggetto ad un controllo contabile per verificare il rispetto di questa normativa;

• il conto dedicato diventa un patrimonio separato da quello del notaio: il conto ha delle caratteristiche particolari che lo rendono uno strumento di tutela del depositante, infatti le somme su quel conto non sono pignorabili dai creditori del notaio (a differenza  di quello che poteva accadere fino ad oggi per le somme depositate sul conto del notaio), non vanno nella sua successione e non fanno parte del suo regime patrimoniale dei beni, sono impignorabili a richiesta di chiunque ed impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse. Si crea pertanto un patrimonio separato e destinato esclusivamente agli scopi determinati dal cliente in sede di deposito, patrimonio che presenta analogie con il Trust con il notaio a svolgere un ruolo analogo a quello del Trustee per la gestione delle somme allo scopo a cui sono destinate. Insomma un “Notaio quasi Trustee” con il compito di destinare le somme all’esclusivo fine per cui il cliente le ha depositate. Perciò si ha la massima garanzia che quelle somme saranno destinate agli scopi per cui sono state versate con il notaio che sarà tenuto a rispettare l’incarico ricevuto.

• infine il notaio non può beneficiare degli interessi delle somme depositate (peraltro oggi pressoché inesistenti) che saranno destinati a fini di pubblica utilità.

Cerchiamo di vedere assieme come funziona la normativa e quali tutele sono previste per le parti.

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1. Quali sono le novità della legge?

In realtà già prima della legge era possibile con l’accordo di entrambe le parti depositare il prezzo della vendita al notaio. La novità di questa legge è che basta la richiesta di una sola delle parti per far scattare l’obbligo del deposito del prezzo da parte del notaio.

Si tratta quindi, secondo le prime letture, condivisibili, della norma, di un diritto potestativo.

2. Qual è la motivazione della normativa ed a quali ipotesi si applica sicuramente il deposito prezzo? 

La normativa è la prosecuzione di una serie di norme a tutela del procedimento di vendita, che parte dalla possibilità di trascrivere il preliminare di vendita, continua con la normativa in tema di immobili da costruire per arrivare al deposito del prezzo ed ha alcune motivazioni di interesse pubblico a suo supporto.

La prima: la normativa ha una funzione anticontenziosa, volendo rafforzare la tutela delle parti ed evitare che da eventi collegati alle compravendite immobiliari o alle cessioni di azienda possano scaturire lunghe e costose liti e favorire la circolazione dei beni anche in ipotesi che presentino profili di rischio (possibili eventi o formalità  pregiudizievoli o prestazioni a carico del venditore).

La seconda è quella di favorire la trasparenza nel procedimento di vendita di immobili ed aziende.

Infatti la parte acquirente con in mano lo strumento del deposito prezzo potrà esercitarlo quando emergano nel procedimento di vendita delle circostanze che non erano state chiarite in precedenza, ed in tal caso il venditore dovrà subire la richiesta del compratore, perciò proprio per evitare che venga esercitato sarà interesse del venditore palesare tutte le questioni attinenti la vendita sin dal momento in cui si conclude l’accordo preliminare o meglio ancora quando il bene viene messo in vendita nel mercato. Più trasparenza infatti vuol dire non necessità di dover esercitare il deposito prezzo e sicurezza per il venditore di incassare subito il denaro e garantisce anche l’interesse pubblico di una maggiore sicurezza delle contrattazioni.

Vediamo ora le ipotesi più probabili di deposito prezzo:

1) Tutte le volte in cui voglia cautelarsi circa estinzione di formalità collegate alla sua compravendita già preesistenti e conosciute  (pensiamo ad ipoteche, pignoramenti o domande giudiziali trascritte o diritti di terzi che debbano essere estinti), si tratta di ipotesi che potranno verificarsi con grande frequenza.

2) Per essere garantito che non ci siano formalità intermedie tra la vendita e la trascrizione dell’atto presso l’agenzia del territorio oppure garantirsi che l’immobile non sia venduto due volte. Quello che è importante chiarire è che la tutela rispetto ad eventuali formalità pregiudizievoli sul bene successive alla vendita o rispetto all’ipotesi (che presenta peraltro profili penali) di doppia vendita del bene immobile è data dalla priorità della trascrizione dell’atto nei Registri pubblici e non dalla data dell’atto, perciò se dopo l’atto ma prima della sua trascrizione intervengono formalità pregiudizievoli sul bene o il venditore vende una seconda volta lo stesso bene a prevalere non sarà quello che ha fatto l’atto per primo ma il primo che trascrive.

Inoltre anche quando il notaio effettua correttamente le visure ipotecarie, la data di aggiornamento dei Registri immobiliari può non essere coincidente con quella dell’atto con il rischio per l’acquirente di comprare un immobile apparentemente libero, ma in realtà gravato da vincoli.

Per garantirsi da tutte queste ipotesi il compratore può richiedere il deposito del prezzo per essere sicuro che la trascrizione del suo acquisto non sia preceduta da formalità pregiudizievoli, è opportuno dire che le ipotesi a cui facciamo riferimento sono piuttosto rare numericamente e perciò il deposito prezzo in questi casi andrà graduato in base al profilo di rischio della fattispecie concreta.

3) Per dare efficacia reale a delle garanzie o eventi collegati alla vendita ma che devono essere verificati dopo un certo periodo di tempo dalla compravendita (pensiamo ad una sanatoria o a dei lavori che devono essere eseguiti dopo la vendita, oppure a promesse di eventi che si verificheranno dopo la vendita (un terreno che deve diventare edificabile dopo la compravendita oppure alla liberazione dell’immobile da parte del venditore dopo un certo tempo, oppure ancora a delle garanzie che spesso sono collegate alle cessioni di azienda come la garanzia di insussistenza di pendenze fiscali o di lavoro o civilistiche). In tutte queste ipotesi il deposito del prezzo al notaio costituisce una garanzie efficacissima per la parte acquirente per verificare la realizzazione di quanto promesso o garantito o dell’evento dedotto in condizione.

4) E’ molto probabile che il deposito prezzo troverà una grande diffusione per i contratti conclusi dagli stranieri in Italia, perché il deposito del prezzo è prassi molto diffusa all’estero come in Francia ed in Germania ed offre tutele importanti agli acquirenti.

5) Quando voglia garantirsi circa l’esercizio di una prelazione legale prevedendo che il prezzo sia versato solo dopo la scadenza dei termini di prelazione.

3. Il diritto al deposito prezzo è rinunciabile e quando?

Altra questione è se le parti possano o meno rinunciare sin dal preliminare alla disciplina del deposito del prezzo.

Secondo una tesi non sarebbe rinunciabile perché si tratterebbe di uno strumento appartenente all’ordine pubblico di protezione a tutela del compratore considerato parte debole, l’ordine pubblico di protezione serve a riequilibrare la posizione contrattuale quando una delle parti si trova in una situazione di debolezza, un esempio sono le norme a tutela del consumatore in tema di immobili da costruire.

Sembra a mio parere preferibile la tesi più liberale che consente la rinunciabilità al deposito prezzo. In primo luogo non sembrano potersi desumere dalla norma degli elementi che inducano per un suo inquadramento nell’ordine pubblico di protezione visto che non sembra sussistere per ogni ipotesi di deposito prezzo uno squilibrio tale tra venditore e compratore da giustificare l’ordine pubblico di protezione.

Pensiamo ad esempio al paragone con la normativa in tema di immobili da costruire dove la legge è intervenuta espressamente a prevedere l’impossibilità a forme di rinuncia preventive ma in quel caso tutta la ratio della legge mira a riequilibrare le posizioni tra un contraente forte (il costruttore) ed uno debole (il privato),  in questo caso la normativa si applica invece a tutte le compravendite senza che questo riequilibrio debba configurarsi sempre. Inoltre il sistema ha numeri di rischio molto bassi per l’acquirente se si analizzano le ipotesi di formalità successive alla vendita o di doppia vendita dello stesso immobile, perciò non sembrano esistere ragioni sistematiche per applicare i principi dell’ordine pubblico di protezione.

La rinuncia preventiva, se sembra ammissibile, va fatta con adeguata informazione da parte del compratore in quanto il deposito del prezzo costituisce, insieme alla trascrizione del preliminare, uno strumento per controllare eventuali sopravvenienze (formalità gravanti sul bene dopo il preliminare o non dichiarate dal venditore, eventuali vizi sull’immobile emersi successivamente, garanzie ulteriori della vendita non emerse in fase di trattativa iniziale) perciò occorrerà una rinuncia consapevole a tale diritto con un’adeguata informazione relativa alle conseguenze e sarà una rinuncia da collegare alle circostanze conosciute in quel momento dal compratore.

La funzione del deposito prezzo è quella di tutelare il compratore rispetto a tutte le possibili sopravvenienze tra l’accettazione della proposta e la trascrizione del contratto definitivo perciò un patto che impedisca genericamente questa forma di tutela sarebbe contro la ratio della norma.

Perciò sarà opportuno che non divenga una clausola di stile da introdurre nei preliminari delle agenzie, ma che la scelta per la rinuncia tanto al preliminare trascritto, quanto al deposito prezzo, sia fatta da un compratore consapevole e quanto più informato possibile delle reali condizioni del bene oggetto di vendita e della situazione del venditore. Ecco un altro motivo per cui è bene che le parti si affidino sin dall’inizio delle trattative al notaio, che potrà al meglio consigliarle anche per una eventuale rinuncia consapevole al deposito prezzo prima del definitivo.

Una rinuncia che diventasse una clausola di stile potrebbe essere contestata in via giudiziale o revocata in sede di definitivo e potrebbe aprire lo spazio a richieste di risarcimento dei danni nei confronti di coloro che tale rinuncia hanno predisposto qualora emergessero successivamente delle circostanze tali da rendere utile il ricorso al deposito del prezzo da parte del compratore.

4. E’ utile una certificazione immobiliare sin dalla messa in vendita del bene? Quando è opportuno rivolgersi al notaio?

Questa normativa spinge verso una maggiore trasparenza nel procedimento di vendita immobiliare o aziendale e verso una maggiore collaborazione tra Notai, Agenti immobiliari e Professionisti Tecnici, per fare in modo che ci sia chiarezza sulle qualità del bene sin dalla messa in vendita o quanto meno prima della conclusione del preliminare.

Questo è assolutamente auspicabile perché aumenta la trasparenza delle vendite immobiliari e aziendali a vantaggio dei cittadini.

Perciò può essere utile una certificazione immobiliare sin dalla messa in vendita del bene o quanto meno prima della conclusione del preliminare. La certificazione può essere più o meno complessa e riguardare solo alcuni aspetti giuridici o anche aspetti edilizi ed urbanistici del bene.

Si possono individuare una serie di circostanze che il compratore deve conoscere per fare una rinuncia consapevole al deposito prezzo. Proviamo ad elencarne alcune: 1) come è diventato proprietario il venditore (vendita, donazione, successione, altro) visto che anche il titolo di proprietà del venditore incide sulla sicurezza dell’acquisto; 2) libertà del bene attuale da formalità pregiudizievoli o l’impegno a cancellarle.

E’ opportuno che le parti si rivolgano al notaio ancora prima della sottoscrizione del preliminare perché se è vero che il deposito prezzo è una facoltà unilaterale del compratore è altrettanto vero che per produrre l’effetto migliore ed evitare lunghe e costose liti alle parti è importante che sia regolamentato prendendo in considerazione le varie possibili ipotesi che incidono anche sul venditore.

Non c’è cosa peggiore che un deposito prezzo esercitato unilateralmente, vicino alla stipula, quando accadono poi eventi che incidono sul contratto, perciò è proprio la fase delle trattative, quella dove le parti sono disponibili a venirsi incontro, che richiede l’intervento del notaio per regolamentare le varie possibili conseguenze del deposito prezzo in accordo tra le parti.

5. Se ho rinunciato al deposito prezzo e poi scopro altre circostanze posso esercitarlo? 

Una rinuncia fatta in base a determinate circostanze può essere revocata qualora emergano altre circostanze non configurate al momento della rinuncia tali da poter giustificare il ricorso al deposito del prezzo, in questo caso sarà onere del compratore evidenziare quali circostanze sopravvenute comportino la revoca della rinuncia ed il deposito del prezzo.

Viene qui in gioco l’obbligo di buona fede delle parti nella trattativa contrattuale, obbligo che riguarda entrambe le parti, perciò per impedire un uso in mala fede del deposito del prezzo sarà necessario che la parte acquirente evidenzi la motivazione alla base del deposito prezzo.

Questa motivazione si rende necessaria sia per evitare depositi prezzo puramente finalizzati a danneggiare il venditore sia perché il contenuto dell’incarico dato al notaio in sede di deposito prezzo postula necessariamente che sia indicata la motivazione alla base del deposito.

Decisiva la lettera della legge che dice: se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito, quindi non basta la richiesta ma ci vuole un conferimento di un incarico che presuppone una motivazione adeguata e coerente con il deposito del prezzo. 

6. Si può applicare il deposito prezzo o somme a contratti diversi da una compravendita o da una cessione di azienda ed al preliminare? 

La norma sul deposito prezzo è testualmente applicabile agli atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, per cui, se si segue la tesi più rigorosa che ritiene di natura eccezionale la norma, la si deve ritenere di stretta interpretazione perciò il deposito prezzo non sarebbe estensibile ad altre tipologie di atto, secondo un’altra tesi la norma sarebbe invece suscettibile di interpretazione estensiva.

Il deposito prezzo non è previsto neanche per il preliminare però secondo alcune ricostruzioni la ratio del deposito consentirebbe di poterlo esercitare anche al preliminare visto che quello è il luogo dove esplica maggior efficacia rispetto alla ratio della normativa oppure nulla esclude che il potenziale acquirente si riservi, su base volontaria, la facoltà di depositare le somme al notaio in sede di proposta di acquisto o di preliminare. In questo caso le somme potranno essere depositate già in sede di preliminare e si potrebbe ritenere, se il cliente ha già dato incarico al notaio della stipula del definitivo o del preliminare, che quelle somme depositate rientrino tra quelle che vadano nel registro somme e valori, ritenendo di aderire a quella tesi che ammette il deposito somme anche per atti ancora da stipulare se già esiste un incarico al notaio, in questo modo godranno della separazione patrimoniale.

Se invece il compratore non si riserva il diritto e non si ritiene estensibile il deposito ex lege al preliminare, sarà necessario l’accordo congiunto tra venditore ed acquirente per depositare le somme dopo il  preliminare e prima del definitivo, perciò è importante che i potenziali acquirenti siano informati di questa facoltà sin dall’inizio delle trattative, anche in questo caso il ruolo del notaio è fondamentale per dare una corretta informazione.

7. Quali sono le ipotesi più frequenti di deposito prezzo? 

1. Ipotesi ordinaria. Il notaio trascrive la vendita e non trova formalità pregiudizievoli, in questo caso il notaio se non trova formalità, svincola a favore degli aventi diritto, il che non significa necessariamente il venditore perché il venditore potrebbe ad esempio aver individuato un altro destinatario delle somme nel momento in cui si procede al deposito ed in quel caso il notaio sarà tenuto a procedere in questo senso.

2. Ipotesi di deposito prezzo finalizzato al controllo delle formalità ed esistenza di formalità che possono essere chiuse col pagamento di tutto o parte del prezzo (ipoteche volontarie o giudiziali). In questo caso il notaio, se autorizzato, paga gli aventi diritto, estingue le formalità e paga il residuo al venditore. Ritengo importante che ci sia un’autorizzazione anche dal venditore a pagare eventuali creditori che abbiano iscritto ipoteca, perché il venditore potrebbe avere interesse a contestare quelle pretese, perciò ribadisco la preferenza per il deposito prezzo concordato sin dalla fase preliminare delle trattative meglio se prima del preliminare, quando c’è maggiore disponibilità delle parti a venirsi incontro e si possono regolamentare in sede di trattativa le eventuali ipotesi di garanzia a cui è collegato il deposito prezzo.

3. Ipotesi di formalità non cancellabili con il denaro incidenti sul bene o di mancato verificarsi di garanzie o condizioni essenziali del contratto. In questo caso andranno pattuite già in sede di deposito le conseguenze sulla vendita in modo che il notaio sappia come regolarsi rispetto alle somme depositate ed alla loro destinazione. Anche qui è preferibile che vadano regolamentate le conseguenze dell’ipotesi tra entrambe le parti per evitare lo stallo e la lite.

4. Ipotesi di mancato verificarsi di garanzie o condizioni non essenziali alla compravendita. In caso di mancata verifica si potrà prevedere in contratto una riduzione del prezzo ancorata a parametri obiettivi ed automatici o rimessa ad un terzo arbitratore ed in questo caso il notaio potrà operare automaticamente consegnando meno prezzo al venditore. Resta sempre fondamentale un accordo che coinvolga entrambe le parti per regolare queste evenienze, accordo tanto più facile da trovare se non c’è già una trattativa conclusa.

5. Le ipotesi di vendite a catena o dove il venditore abbia immediata disponibilità della somma. In caso di vendite a catena dove il venditore abbia bisogno della somma immediatamente, le soluzioni praticabili sono da verificarsi in concreto. Una potrebbe essere la rinuncia al deposito prezzo da parte del compratore (purché fatta con la consapevolezza della situazione e sempre che si diffonda la tesi più liberale che ammette la rinuncia). L’altra, quella che dà maggiori garanzie, è di procedere direttamente alla trascrizione del preliminare della prima vendita. Infatti, in questo caso, salvo che non sussistano altri motivi per depositare il prezzo (lavori edilizi, formalità precedenti da cancellare) il compratore sarà già garantito dalla trascrizione del preliminare contro formalità successive alla vendita e perciò potrà consentire che le somme siano immediatamente consegnate al venditore che potrà averle subito a sua disposizione.

6. Qualora il deposito prezzo derivi da un mutuo bisognerà distinguere due ipotesi, se l’evento a cui garanzia era depositato il prezzo comporta la risoluzione della compravendita deve determinare anche la risoluzione del mutuo (ed ipoteca connessa) e comporta la restituzione somme alla banca, se invece l’evento collegato al deposito non comporta la risoluzione resteranno fermi il mutuo e la compravendita, pensiamo alla mancata realizzazione di garanzie non essenziali che comportino solo una riduzione del prezzo.

8. Il deposito prezzo può essere alternativo o integrativo rispetto alla tutela del preliminare trascritto? 

Il deposito prezzo può essere, nel momento in cui si sia riservata la facoltà la parte acquirente sin dalla trattativa oppure lo si ritenga estensibile ex lege al preliminare, uno strumento alternativo o integrativo rispetto al preliminare trascritto. 

Alternativo ad esempio quando il tempo sia poco tra preliminare e vendita e non ci siano rischi ragionevoli di formalità pregiudizievoli sul venditore, o quando non si vogliano sostenere le spese del preliminare, oppure quando il termine di stipula del definitivo superi i tre anni e perciò non ci sia la copertura del preliminare trascritto.

In questi casi caparra e acconti saranno depositati al notaio che farà da garante per il venditore al quale saranno svincolati in sede di vendita.

In caso di problemi, che andranno definiti in sede di deposito, invece potrà restituirli al compratore, mettendo una clausola risolutiva nel preliminare in caso di mancato verificarsi degli eventi a cui garanzia è destinato il deposito del prezzo.

Ovviamente questo presuppone che il venditore non abbia bisogno immediato di quelle somme che saranno comunque per lui garantite dal deposito presso il notaio e dallo svincolo in base al mandato dato al notaio.

E’ chiara la differente tutela del deposito prezzo rispetto al preliminare, il primo garantisce le somme, il secondo garantisce il bene, per cui se l’interesse primario è acquistare il bene lo strumento principe resta il preliminare trascritto.

Il Deposito può però essere anche integrativo del preliminare trascritto, perché il preliminare serve a garantire il compratore del buon esito dell’affare, prenotando l’acquisto immobiliare e mettendolo al riparo da formalità pregiudizievoli.

Però tutte quelle volte in cui ci siano nel corso della trattativa delle azioni da compiere da parte del venditore (pensiamo a lavori edilizi sul bene o sanatorie o variazioni catastali o lavori sugli impianti o formalità ipotecarie precedenti alla trascrizione del preliminare da cancellare) il compratore potrà provvedervi direttamente depositando le somme al notaio e delegandolo al pagamento delle spese collegate a queste garanzie, avendo in questo modo la certezza che siano realizzate e nei modi previsti. In virtù dell’accordo di deposito queste somme saranno imputate direttamente da parte di entrambe le parti al prezzo di vendita.

9. Il deposito prezzo può essere utilizzato anche quando compro un immobile da costruire da un costruttore? 

Due sono le questioni più delicate. La prima riguarda la possibilità di evitare il ricorso alla fideiussione che spesso è molto difficile da ottenere per le imprese di costruzione sia per la difficoltà degli istituti a concederla, che per i costi.

In questo caso la disciplina del deposito prezzo, che il compratore si riserva fin dalla trattativa, potrebbe risolvere il problema, perché, qualora il costruttore non debba incassare subito le somme, possono essere depositate presso il notaio e vincolate al costruttore (o alla banca che abbia il finanziamento sul cantiere o eventuali altri fornitori) con l’impegno a liberarle al momento del trasferimento definitivo di proprietà libero da vincoli ipotecari. 

In questo modo il costruttore non incassa nessuna somma prima di fare il definitivo e perciò, secondo questa ricostruzione, non sorgerebbe l’obbligo di fideiussione visto che la norma in tema di immobili da costruire  parla di: “somme e valori effettivamente riscossi” dal costruttore e questo qui non avverrebbe.

Se si aderisce a questa tesi, il compratore può sottoscrivere il preliminare trascritto senza la fideiussione, prenotando il suo acquisto e rafforzando così la sua tutela da eventuali altre formalità pregiudizievoli e nello stesso tempo essere garantito per le somme destinate al suo acquisto.

La seconda questione è quella questione relativa alla cancellazione dell’ipoteca sul cantiere in sede di definitivo, infatti se si aderisce alla tesi più rigorosa che richiede la formazione di un titolo notarile in caso in cui il definitivo anche di immobile finito sia preceduto da preliminare di immobile da costruire, sarà necessario che la banca svincoli il bene dall’ipoteca, in questo caso se il compratore ha sottoscritto il preliminare trascritto potrà tranquillamente rinunciare al deposito prezzo in sede di definitivo ed autorizzare il notaio al versamento diretto alla banca per ottenere la cancellazione dell’ipoteca sulla casa da acquistare se non ci sono altre garanzie a cui è collegato il deposito prezzo, altrimenti sarà necessaria una rinuncia al deposito altrimenti la banca non cancellerà l’ipoteca  senza l’incasso delle somme.

Una soluzione alternativa potrebbe essere il rilascio di una cancellazione da parte della banca condizionata all’estinzione del debito, in questo caso il notaio si occuperà di svincolare le somme alla banca per la cancellazione  dell’ipoteca dopo la trascrizione dell’atto senza formalità ulteriori pregiudizievoli e cancella la condizione apposta alla cancellazione di ipoteca.

10. E’ tassato il deposito prezzo? 

Sul tema non si è ancora pronunciata l’Agenzia delle Entrate per cui sarà opportuno sentire la loro interpretazione.

Si deve ritenere a mio parere che il deposito prezzo, trattandosi di uno strumento di garanzia tra le parti, in cui una somma o un prezzo vengono depositati dal notaio per essere svincolati in base al contratto di deposito a favore di chi ne avrà diritto, partecipi delle stesse logiche del deposito cauzionale per cui vada esente da tassazione di registro non provenendo da terzi ed essendo previsto dalla legge ai sensi dell’articolo 6 Tariffa Testo Unico di Registro.

L’unica particolarità rispetto al deposito cauzionale è che la garanzia non viene scambiata tra le parti ma affidata ad un terzo imparziale che si occuperà del suo svincolo.

L’esenzione da tassazione si potrebbe ritenere applicabile anche in caso di deposito somme fatto sin dal preliminare al notaio in quanto a mio parere non sarebbero applicabili le aliquote dello 0,5% e del 3% per caparra ed acconto perché le somme non vengono incassate dal venditore ma direttamente dal notaio a scopo di garanzia, per cui dovremmo essere fuori dalla portata dell’articolo 10 T.U.R. non essendoci incremento patrimoniale in capo al promittente venditore ma solo deposito somme a garanzia presso il notaio.

In conclusione 

Questa normativa può incidere profondamente sulla trasparenza e sulle dinamiche tra le parti nel procedimento di vendita e richiede un ruolo nuovo delle parti in esso coinvolte ed in particolare del notaio depositario.

Infatti il deposito prezzo presuppone una fiducia nel ruolo del notaio non solo del compratore ma anche del venditore che deve essere garantito da un professionista di particolare serietà ed affidabilità, perciò è fondamentale che la fiducia nei confronti del notaio sia di entrambe le parti considerando che il notaio, nel suo ruolo di “Trustee a garanzia del contratto di vendita”, potrà coinvolgere con il suo operato interessi di entrambe le parti.

Se è vero che la legge in oggetto ha come scopo primario la trasparenza del procedimento di vendita, alla cui realizzazione è fondamentale la collaborazione del venditore, sarà utile sin dal messa in vendita del bene un colloquio tra venditore e notaio, sia sotto il profilo di una eventuale certificazione immobiliare che per costruire un rapporto di fiducia con il possibile “garante del contratto”.

Fonte: associazionesuperpartes.it

2018-03-11T14:40:01+01:00